智能集成服务

系统集成(IBMS)的必要性

随着计算机技术、网络通讯技术、物联网技术与现代物业管理理论的不断进步,推动建筑物业管理的自动化程度不断提高,催生了5A建筑物业管理理论(BA楼宇自动化、CA通讯自动化、SA安保自动化、FA消防自动化、OA办公自动化)。

一、没有系统集成所面临的问题

就目前来讲,一个现代化商业建筑、建筑群和城市综合体内,各类专属功能的自动化子系统少则几个,多则十几个,甚至三十几个,如何综合管理这些子系统,使其相互无缝配合运行,发挥最佳整体效益,是摆在物业管理机构面前的非常现实的问题。据中创立方的不完全分析,主要问题如下,并环环相扣:

(1)信息孤岛

虽然每个子系统内部都实现了自动化与信息化监控,都有自己的主控制单元或者服务器,但是各个子系统之间没有信息互联纽带,不能够实现信息共享,自动协同操作,共同为建筑物营造一个舒适、安全、卫生的生活环境。形成以各个子系统为中心的信息孤岛。

(2)人为干预

既然子系统为信息孤岛,不能自动信息共享与协同操作,就必须借助人为干涉使子系统之间配合。这就引申出来对物业管理者本身高素质人才需求问题,所谓高素质人才需要学识与经验完美组合,先不说具有这种素质的物业从业人员在国内奇缺的问题,单就人工成本(数量*薪酬)也是物业管理企业一块较大的负担。

(3)劳动强度

人为干预的表象后果就是大大增加了系统监控人员的数量与劳动强度,读者可以想象一下,值班员在中控室面对几个、十几个、甚至三十个各个子系统的监控终端,研读它们呈现的信息,发出操控指令与参数,还要兼顾其它子系统的协同操作,其劳动强度可想而知了。

(4)反应滞后

人为干预的第二大弊病是反应滞后,尤其是一个子系统报警需要另外一个子系统协同动作处理,值班人员首先需要了解诱因子系统的状态,才能判断是否需要其它子系统的配合,然后再操控配合子系统协同,这必将造成协同监控操作动作的严重滞后,比如:一个消防烟感报警信息,需要附近的摄像头配合确认,值班员首先要确认报警点的确定地点,然后再查找附近摄像头的设备编号,再将其画面切过来查看;如果需要打开报警区域照明,打开报警区域广播......

5)管理粗放

人为干预的第三大弊病是管理粗放,不是每个值班员都能对所有子系统有比较深入的理解,而且人工也不可能做到24小时实时监控,这样在实际管理过程中必然导致管理凭经验判断,尤其是在需要几个子系统协同操作时,更是力不从心,很难将各个子系统配合在最佳状态。由于管理的粗放与监控操作一刀切,造成环境控制不稳定,无法保证环境质量。

(6)经验流失

每个值班或管理人员都有自己的专业理解范围,也就是对某几个子系统或某几方面的协同操作有比较深入的理解。一个高效物业管理需要各个子系统都能够在充分发挥自身作用的同时,还必须将各个子系统有机组合成一个整体协同操作,在满足环境质量的同时,做到节约能源、节省人力、延长设备寿命,实现1+1>2的效果。而人为干预管理方式,由于每个人的经验限制很难做到这一点,更不要说人员流动将已有的经验带走所造成的损失。

(7)数据混乱

数据是分析子系统各自运行状态与协同运行状态的基础依据,而在没有系统集成平台的物业管理上,各个子系统的数据分别以各自不统一的格式散落存放在各自的控制中心或服务器上,先不说子系统的数据采样周期不同与存储空间限制所造成数据混乱与缺失,单就如何将各个子系统数据放在一起分析各个子系统之间协同操作关联规律来说几乎没有可能;即便能够将各个子系统的数据导出放在一起分析,仍然会遇到如下两个问题:

1.如何统一各个子系统数据的格式,使其标准化,能够放在一起比较、分析?

2.如何选用统一的、科学的、适合的数据分析模式?而避免分析模式不统一、不科学、不适用造成的分析结果南辕北辙,无法为管理决策提供参考依据?

没有数据就没有数据分析,没有统一格式的标准化数据无法做到数据分析,没有足够的数据就没有精确的数据分析,没有综合数据库就无法做各个子系统数据的综合分析,也就没有优化管理的决策依据。

(8)头疼医头

就目前市场现状来说,一般建筑物业应用的各类机电与监控子系统都只注重系统监控功能,而欠缺系统资产管理,充其量能够监测到设备故障报警。这样的结果是设备是否工作在最佳状态、是否带病坚持工作就无从而知了,只有到了设备产生故障报警时才进行维修。由此而产生的问题是:

1.设备带病坚持工作,可能会造成能源浪费;
2.设备带病坚持工作,会使设备寿命周期缩短;
3.设备带病坚持工作,可能不会满足环境质量要求;
4.设备带病坚持工作,可能会存在发生重大事故隐患;
5.一旦设备故障,需要在不合时宜的时间段停机检修,影响物业运营;
6.一旦设备故障,可能需要提前更换贵重零件,甚至造成设备报废,极大地增加设备运维成本。

二、对系统集成的认识误区

(1)为卖点而集成

部分物业开发商或业主不能认识到系统集成对物业管理的重要性,而只是为了标榜其物业是“5A建筑”或“智能建筑”而引入系统集成,其思想深处压根就没想利用系统集成进行物业管理。因此,产品选用低价低配,人员配置不足且低素质,系统施工以验收通过为目的,售后维保不考虑等。这必将造成其系统集成中看不中用的结果,更加加强了系统集成没用的观念,恶性循环。

(2)简单克隆

由于系统集成进入门槛不高,部分对系统集成没有深入理解的公司、以及部分弱电工程公司、子系统产品公司纷纷仓促开发了自己的系统集成乐天堂娱乐,以便进入系统集成领域分得一块蛋糕。并且这些公司只是用这些仓促间研发的乐天堂娱乐在各个自己承接的系统集成项目上简单克隆。

孰不知面对各种应用领域的建筑物,各种类型的建筑物,各种不同管理风格的物业管理者,以及各种物业目标使用者而言,系统集成也要随着客户群体、领域的变化而调整,而不能简单的克隆。据中创立方的实战经验,一般来说针对于不同的客户,一个适合客户应用的系统集成项目必定存在着20%的定制化服务。简单克隆的集成项目大多不能适合客户需求,而最终被弃之不用。

3)重硬轻软

中国正处在转型期间,人的思想观念也需要转变,但是人的观念转变通常慢于外在物质的转变,是个漫长的过程。反映在对待产品认识观念上就是重硬件产品,轻视乐天堂娱乐产品,重物化劳动,轻脑力劳动;而系统集成乐天堂娱乐产品恰恰是脑力劳动的乐天堂娱乐产品,一般人的错误观念认为:一张光盘、一台服务器、几个工程师现场鼓捣鼓捣不值什么钱;保持环境满足要求还是要靠那些钢铁大家伙,一台电脑能起什么作用?值得怀疑。

因此,部分业主或物业管理公司大大低估了系统集成在管理中的重要作用,以及大大低估了乐天堂娱乐产品的研发成本,不愿意为系统集成乐天堂娱乐花钱或花高价,这就造成部分系统集成乐天堂娱乐提供商只能维持低成本开发与部署,乐天堂娱乐质量也就可想而知了,而低质量的乐天堂娱乐肯定不能满足客户需求,更加促进了集成乐天堂娱乐无用论的蔓延。

其实系统集成平台与各个机电子系统的关系就如同人的大脑与四肢的关系,一个人即使四肢再强壮,但脑残,也是弱智,也是四肢发达头脑简单(甚至没脑子)的傻小子。

(4)重建轻管

国人的观念中还存在严重的重建设、轻管理的错误理念,总认为只要建筑物建设的好并且机电子系统选择优质产品就行了,而建筑物业的管理是否科学就不那么重要了,只要有懂得按动开关的人就能管理好。

但是人们一般不知道在一个商业建筑从设计、到建造、到开业经营、到报废拆除的全生命周期营运成本中,设计与建设阶段只占10-15%,报废拆除成本就更少了,而大约80%-90%的成本是花在建筑物运营成本上。运营成本又可细分为:人力成本、能耗成本、机电设备保养维修成本、建筑主体维修成本。之所以将建筑主体保养维修成本放在最后,是因为如果没有天灾人祸,这部分成所占比例不是很大。因此,在一栋建筑物的全生命周期中,人力成本、能耗成本、机电设备保养维修成本将占到总成本的60%以上,其中机电设备是否完好,能够正常工作还直接影响到建筑物空间使用效率,影响收入。

所以,能否降低建筑物全生命周期的运营成本,增加收入,主要应该从降低人力成本、能耗成本、机电设备保养维修成本上考虑,降低这部分成本则主要应从管理上着手。而系统集成平台的建设正是从技术上实现管理信息化、网络化、实时化、自动化、专家化,通过系统集成乐天堂娱乐平台将能够大大降低物业管理经营的人力、能耗与设备成本,保证建筑物环境质量,提高建筑物业的经营收入。

(5)一劳永逸

最后再提一个错误的认知误区,那就是对乐天堂娱乐产品一劳永逸的观念。部分物业开发商尤其是物业管理者总是认为:硬件机电设备在运行中一定有磨损需要定期保养与故障维修,但乐天堂娱乐产品没有磨损所以不需要维护保养。因此通常的做法是,一旦系统集成乐天堂娱乐平台部署完毕过了保修期之后,就不再签署后续维保合同了。

其实这种观念是极其错误的,一个建筑物少则运营20年多则50年,且不说在这个漫长期间包括操作系统与数据库等公共乐天堂娱乐的任何乐天堂娱乐都需要升级换代,以及承载这些乐天堂娱乐的主机与服务器报废更新时的乐天堂娱乐与数据重新装载;单只是以下几方面也需要系统集成乐天堂娱乐平台的不间断维护:

1.服务区域划分的变更,系统集成平台的配置也必须随之变更;
2.服务时间的变更,系统集成平台的配置也必须随之变更;
3.服务性质的变更,系统集成平台的配置也必须随之变更;
4.监控设备或点位的增减与移位,系统集成平台的配置也必须随之变更;
5.机电设备子系统的报废、更新与升级,系统集成平台的配置也必须随之变更;
6.新增或减少的服务项目,系统集成平台的配置也必须随之变更;
7.调整物业管理流程,系统集成平台的配置也必须随之变更。

很多客户平日做系统集成平台的维护,将所有问题积攒下来,直到系统瘫痪或完全与现实脱节时,则将集成平台弃之不用,反而得出集成平台没用的结论。即使此时想要恢复系统集成平台的功能,但是由于积重难返与记录缺失也回天无力了,必须推倒重来。而推倒重来的成本比新建还要高,大多数物业管理者因为没有财务预算而只能作罢。

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